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个人住房抵押贷款存在哪些风险?

个人住房抵押贷款是以房产为抵押物进行抵押担保的,一般情况来讲是很安全的一款贷款产品。

个人住房抵押贷款是以房产为抵押物进行抵押担保的,一般情况来讲是很安全的一款贷款产品。但受制于房产抵押贷款时间长、流动性较低等因素,对于银行来讲,其风险主要表现在如下几方面:


一是房产抵押权证无法落实的风险。大家知道,现在房产销售基本上销售的都是尚未完工的楼盘,银行在房地产开发商取得土地证、建筑工程规划证、预售证等手续的前提下,就可以对外开始销售住房,收取首付款等,而银行在楼盘封顶的情况下就可以对购房户发放贷款,尽管期间也进行了房产抵押预登记,但由于真正的房产权证办理还需要一个很长的期间,在这期间房产权证的办理是需要开发商提交相当多的手续资料的。在住房贷款发放后,要保证房产能够顺利如期办理好权证,有就有赖于开发商后续建设工程的持续推进和办理权证登记的各种手续的效率。如果,整体楼盘房产权证登记办理出现脱节甚至出现开发商跑路等方面的风险,就有可能影响整个住房抵押贷款业务的办理,致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。


二是房产抵押所有权人的信用风险。由于住房抵押贷款时间长,受多方面因素影响,部分购房者受制于自身的还款实力,如出现与借款初期较大的风险变故,导致家庭收入无法满足还贷要求,就会出现房贷拖欠,产生借贷风险;再就是借款人自身实力不济,且如承担阶段性担保责任的开发商或是担保人资格实力超出自身能力时,就会产生贷款无法正常归还的问题。


三是房产抵押物无法正常变现的风险。一是由价值评估的方式存在差异,可以有会出现对房产抵押物价值的高估,导致客户的抵押贷款成数过高,进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。其次就是房屋权属存在违规建筑或是存在质量问题,抵押物的权属无法正常移交,导致抵押物失效,出现贷款抵押无效等风险。再就是房产贷款虽然有抵押,但毕竟房产是属于不动产,受当地区域经济形势、地段房价、小区配套,以及一些例外事件等因素,都会影响抵押房产的变现,甚至出现拍卖流拍,甚至折价拍卖等都无法变现的情况发生,从而影响抵押房产的正常变现抵债。即使通过多方努力变现成功,扣除各方的多种拍卖费用,也会出现现金无法达到支付贷款本息的风险,造成信贷资金无法完全收回的损失。


个人住房抵押贷款资产总体质量良好,安全系数高。但是,贷款作为一种风险产品,会受到开发商、借款人及阶段性的经济因素等影响,仍然会发生信用风险、系统风险等,需要在贷前贷中贷后加以关注管理重视,采取多重措施加以防范和化解。

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